“限购令”祭出使得一线城市楼市短期降温

　　随着广州近日出台细则规定“户籍家庭和常住家庭只能新购一套商品住宅”，京、沪、深、穗四个中国房地产一线城市均已祭出“限购令”，与其他“组合拳”形成合力，使近期楼市迅速降温。

　　业内人士指出，楼市调控是长期“角力”。限购是短期措施，多管齐下对投机炒房行为进行抑制，应成为调控常态。此外，更重要的是解决供需矛盾，加快土地供应和住宅建设，满足基本居住需求。

　　广州市房管局等4部门15日出台《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进广州市房地产持续健康发展的意见》，规定户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭成员包括夫妻双方和子女，常住就是提供在广州一年以上的纳税证明和社保证明）只能购买一套商品住宅；非常住的外地家庭不得购买商品住房。广州甚至还对购房者年龄作出限定：未满18岁的人士不能单独购买商品住房。

　　此前，北京、深圳、上海三个一线城市的“限购令”也已应声而出，少则一套、多则两套，对投资投机性需求直接说“不”，并为真正需要购房自住的刚性需求留下了必要的通道。

　　一些业内人士认为，“限购令”的出台实施可谓恰逢其时。国家统计局的数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9．1％，环比上涨0．5％。尤其是几个一线城市，投资投机性需求在传统的“金九银十”季节蠢蠢欲动，而存量住房的去化周期已降低至6个月甚至以下，不少楼盘见机便“坐地起价”，楼市调控面临严峻形势。

　　“如果不采取有效措施，真不知道国庆期间的市场会火爆成什么样、房价会涨成什么样。”中国指数研究院副院长陈晟说，“此时，行政干预是市场机制有效的补充，十分必要。”

　　目前，除四个一线城市外，房价过高、上涨过快的多个城市也均实施了“限购令”，各城市还从信贷、税收等多方面打出调控“组合拳”。

　　上海中原地产对门店的抽样调查显示，相关细则出台后，二手房成交量在“十一”假期基础上再度下滑约20％，“不少门店又恢复到四月政策出台之初门可罗雀的萧条状况”。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月上旬北京二手房总成交量为1948套，比9月上旬下调了63．4％。

　　中国指数研究院的数据显示，10月首周监测的35个城市中，有28个城市的新建商品住宅成交面积环比下跌，最大的跌幅达到75％。不少城市还出现了签约购房者退房的情况。

　　价格目前尚没有出现大面积下跌的情形，但博弈的天平似乎正在倾斜，价格调整的预期也在强化。中原地产的业务员告诉记者：“虽然降价潮还没有出现，但房东‘跳价’的情况明显减少，一些买房者则开始砍价。”

　　知名国际评级机构标准普尔近期预测，鉴于很多开发商的财务和流动性状况处于合理水平，故维持对房地产业稳定的短期展望；但“未来12个月内，中国房地产开发商可能面临主要城市房价再下降多达10％的局面”。

　　限购的“应急性”显而易见，一些业内人士对其“短期性”有充分认识。比如，华远集团总裁任志强认为：“限购政策可以解决市场短期的供求关系问题，但不能解决长期的需求满足问题。”

　　“应以‘限购’为契机，进一步研究落实持续调控的具体手段。比如，通过信贷、税收等手段对投资性需求进行持续控制，对投机炒房进行持续抑制等。”嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜说。

　　“楼市调控更需要解决土地和住宅有效供应不足的问题。”陈晟提醒，一旦“限购”终止、压抑的需求得到释放，而后续的供应无法满足，则房价又会面临上涨压力。

　　但增加供应、稳定预期的形势依然严峻。以土地为例，中国指数研究院的数据显示，截至9月底，一线城市中仅上海和广州的供应量超过去年同期。10个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州等地供应量同比减少更是超过20％。要完成全年供地任务，形势不容乐观。

　　易居房地产研究院综合研究部杨红旭说：“各地必须加快供地速度，尤其是房价较高、供应紧张的一线城市和部分二线城市，从而抑制房价、地价上涨。”

　　陈晟说：“调控最关键的任务是：拉住高价房的缰绳，同时加快普通商品房、保障房的推出，逐步实现市场结构的优化。”