富爸爸

问：能不能详细介绍一下现金流游戏所包含的意义？

清崎：现金流游戏是为像富爸爸教育我那样教育人而设计的。这个游戏包含两个领域，两种技巧——计算和投资。对大多数人来说，计算是世界上最无聊的事情，同时对这些人来说，投资又是世界上最可怕的事情。我把它们结合起来放进这个游戏里，是为了训练人们像一个投资者那样思考。

当有人问我成为投资者的第一步是什么，我总是说，至少要玩十次现金流游戏，之后再教给十个人玩。在你学会了这个游戏并且教更多人玩这个游戏之后，你会更像一个投资者那样思考，而不是像一个害怕犯错误的雇员。那时你会开始看到成功的机遇。富爸爸经常说，世界上没有不好的投资，只有很多不合格的投资者。世上有很多愚蠢的人，你就赚那些人的钱。这就是我设计现金流游戏的原因，为了使人们成为更聪明的投资者，使他们不是用眼睛看而是用头脑思考，这样才会看到好的投资，会懂得如何投资。

就像在美国我们有共同基金，你知不知道共同基金不给任何人看财务报表？不给人看财务报表，那些人多么愚蠢。不看财务报表我不会买一个企业，不看财务报表我不会买一项不动产，而人们却不看财务报表就买共同基金，他们到底能有多愚蠢？那就像买车不看引擎，不是发动然后踩油门，而是买个好的喷绘作品或是一本宣传手册，就像买共同基金。做一个聪明的投资者吧，投资者第一件要看的东西就是财务报表。就像你去银行贷款，银行会说给我看看你的财务报表。他们不会说给我看看你的成绩单，不会说你是个全优生就借钱给你。他们说给我看看你的财务报表。像现金流游戏里教的，财务报表才是银行关心的。因为财务报表体现了你的财务状况，财商，如果你在财商方面是个白痴银行不会给你任何贷款，就这么简单。

所以我才说玩十次现金流游戏，之后再教十个人，教其他不懂的人你会学到更多，你会成为更好的投资者。我要再说一次，没有不好的投资，只是有很多愚蠢的投资者。我知道在中国和世界其他地方的许多人正在投资房地产，但现在已经太迟了。你来晚了，那很傻，投资的最坏时机就是市场表现良好的时候，投资的最坏时机就是所有人都在投资的时候。你应该在没人投资的时候投资。这就是1997年我在中国买金矿的原因。当时金价很低，没有人想买黄金。就像1990年我投资不动产，现在所有人都想要我的不动产，我就卖给他们。而我现在在卖黄金，所以我要寻找其他投资，市场总是不断变化的。

这些就是现金流游戏教你的。它教你考虑交易的财务情况，教你评估一项投资，因为多数不动产投资是坏的投资，多数股票投资也是坏的投资，很少人从中赚到钱。所以你必须成为一个更好的投资者。这就是现金流游戏教给人们的。

问：您非常喜欢在不动产领域的投资，您觉得我们现在进入这个市场还是恰当的时机吗？

清崎：你们10年前就该买房子。房地产市场的繁荣是世界范围的，我去世界各地，南非、欧洲、澳大利亚、新加坡以及美国等国家的房地产市场都在飙升，因为股票市场下跌，银行利率降低，所以房价上升。

我想人们正意识到房地产是一项很好的投资，我说的不只是自己的住宅。我们有住宅，此外我们还有其他房产，如商业写字楼、公寓楼等等。因为不动产是最好的投资，如果拥有好的不动产，银行就会给我想要的贷款。而如果是不好的不动产银行就不会给我贷款，或者如果是其他坏的投资银行也不会给贷款。

所以我喜欢不动产的原因很简单：我在不动产交易中花费的每一块钱，银行会为它多给我大概9块钱，而且这些钱是免税的，这也是我领先的原因，不是因为省钱，而是因为借钱。所以我必须学习如何使用负债。负债有好有坏，我喜欢不动产是因为，如果我正确投资而得到一处好的房产，在了解我经历的银行家那里，我可以想借多少借多少，我可以贷款几百万美元。

问：您从银行贷了很多钱，那赚钱以后是马上还掉还是继续投入新的投资？

清崎：是否偿还债务这个问题很简单，但答案并不简单。这取决于你的退出策略，银行利率，取决于你是一个多好的投资者。举个例子，假如我以10％的利率贷款，而我能够达到20％的投资回报，我就会一直贷款。但假如我以10％的利率贷款，而我只能够达到6％的投资回报，我就该还清贷款。这也与银行如何看待你的资产负债率等有关，所以这个问题没有一个固定的答案。以我个人来讲，我宁愿一直都有负债，特别是好的负债，因为它是免税的。我们贷款700万美元而房产价值上升了300万，银行不会获得这300万资产的任何部分，它只是想收回原来的贷款。我得到300万，它得到5％的利息。像这样，我会一直贷款来获得增值，而且我每个月能从这个房产里获得3万美元的收入。所以这个问题没有简单的答案，关乎很多因素，你的技巧、经验、退出策略、市场状况等等。

问：现在中国股市已经低迷了很久，按照您的观点，现在是不是进入股市的好时机，还是应该在其他领域投资？

清崎：我总是推荐首先接受教育。股票市场上有人赚很多钱也有人赔很多钱，你必须决定你想成为哪种人。所以重点不是股票市场，不是投资，而是投资者。如果你是个差劲的投资者无论在哪个市场你都会输钱。世界上有五大投资市场：证券市场、房地产市场、债券市场、商品市场和外汇市场。作为一个投资者，我关注所有这五个市场，在不同市场间博弈。很多人存在的问题是他们以为这五个市场是相同的，或是他们根本不关心市场动向。比如如果债券市场下跌那么证券市场应该上涨；如果你的货币对美元反向浮动，那就是你收益最大化的时机。作为一个专业投资者我必须了解这五个市场，而不仅仅是证券市场。

美国市场还存在另一个趋势，股市上涨18年然后下跌18年，股市下跌那么资产减少，之后商品价格上升。看看美国股市，从1980年到2000年一直呈上升趋势，现在逐渐下降。所以除非你是Google， Yahoo之类公司的内部知情者，不然最好不要投资证券市场。所以我1997年离开了股市转投商品市场。我投资金银等贵金属和石油。像房地产市场一样，之后普通投资者也开始进入这个市场。如果你现在进入房地产市场实在太迟了，市场最热的时候是进入的最差时机。你现在还不能体会，但你不久将会得到市场下挫的经验。所有的市场都会经历上升下跌的过程，你必须知道五个市场中哪个会是下一个上升的。

我现在不再投资房地产市场，虽然我仍拥有许多房产，但我大量投资在金银和石油市场。如果我现在在中国我就会投资外汇。但你必须有经验，像现在外资投资中国房地产市场来赌人民币升值，你必须已经相当熟练才能这么做。普通人只是买栋房子希望它升值，那是失败者，那只是资本收益。我买入现金流，我关心的是那栋房子能带给我多少钱，而不用卖了它。这是看待投资的另一种方式。资本收益对现金流，这就是为什么我的游戏叫现金流游戏而不是资本收益游戏。

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